楼市复苏前景变得不明朗起来。
7月17日,国家统计局最新数据显示,2023年上半年,全国房地产开发投资58550亿元,同比下降7.9%,跌幅较1~5月扩大0.7个百分点;商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%,跌幅较1~5月扩大4.4个百分点;商品房销售额63092亿元,同比增长1.1%,涨幅较1~5月缩减7.3个百分点。
简单测算得出,2023年上半年全国商品房均价为10601元/平方米,比1~5月下滑1.12%。全国楼市出现量价齐跌态势。
当召开的2023年上半年国民经济运行情况新闻发布会上,多位媒体记者对于房地产投资增速持续下滑表现出疑问。
对此,国家统计局新闻发言人付凌晖回应道,房地产市场总体上还处于调整阶段,但是与去年相比,今年上半年房地产市场整体呈现企稳态势,无论是房地产开发投资、销售还是房地产企业资金来源,都比去年有所改善。随着房地产市场调整到位,房地产市场将逐步企稳,房地产投资数据也会得到改善。
同日,国家统计局还发布了2023年上半年经济运行数据,呈现恢复向好态势。初步核算,上半年国内生产总值同比增长5.5%,比一季度加快1个百分点。其中,服务业增加值同比增长6.4%,比一季度加快1个百分点;社会消费品零售总额同比增长8.2%,比一季度加快2.4个百分点。
也就是说,当前房地产成为拖累经济运行的主要因素。2023年上半年,全国固定资产投资(不含农户)同比增长3.8%。分领域看,基础设施投资增长7.2%,制造业投资增长6%,唯独房地产开发投资下降7.9%。
从影响房地产投资增速主要指标看,2023年上半年,房屋施工面积同比下降6.6%,降幅较1~5月扩大0.4个百分点;房屋新开工面积同比下降24.3%,降幅较1~5月扩大1.7个百分点。
2023年上半年,全国土地市场呈现总量收缩、局部回暖态势。中指研究院数据显示,上半年,300个城市成交土地规划建筑面积同比下降32%,土地成交楼面均价同比上涨17%,土地出让收入同比下降20%。
机构土地市场研究负责人张凯表示,在年初房地产市场“小阳春”之后,3~6月份新房市场成交规模环比下滑,直接影响房企拿地信心,土拍热度连续下降。2023年下半年通常各地推地量大于上半年,房企竞争激烈程度减弱,加之房企没有成交规模快速回暖的预期,下半年土地市场热度或将继续回落。
值得肯定的是,在保交楼政策推动下,2023年上半年房屋竣工面积同比增长19%。
资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。2023年上半年,房企到位资金同比下降9.8%,降幅较1~5月扩大3.2个百分点。其中,国内贷款同比下降11.1%,跌幅扩大0.6个百分点;自筹资金同比下降23.4%,跌幅扩大1.8个百分点。这两项指标代表房企从银行贷款能力和发债能力,跌幅扩大反映出金融机构对房企风险担忧加大。
值得注意的是,支撑房企现金流的主要资金来源——定金及预收款,2023年上半年为24275亿元,同比下降0.9%;1~5月这一数据还是同比增长4.4%;上半年,个人按揭贷款同比增长2.7%,1~5月这一数据为6.5%。
这也印证了6月份房地产销售遭遇大幅度下滑。数据显示,今年以来,全国房地产市场在经历了2~3月积压需求的集中释放后逐步降温,6月30大中城市商品房成交面积同比下滑31.95%。
房价下跌是市场不景气的最直观表现。从主要城市表现看,房价上涨城市数量大幅度减少。6月,全国70个大中城市中,新房房价环比上涨城市数量为31个,相比5月份减少了15个;只有7个城市二手房价格环比上涨,即9成城市二手房价格转为下跌,3月份二手房价格上涨城市数量达57个。
其中,一线城市上海,6月份二手住宅价格环比跌幅达1.2%,领跌全国。
6月份,房地产开发景气指数为94.06,已持续下滑5个月,且跌幅逐月扩大。
一个必然的结果是,楼市去库存压力继续加大。6月末,商品房待售面积64159万平方米,同比增长17%。其中,住宅待售面积增长18%,较5月末扩大2.1个百分点。
2023年下半年,楼市能否走出下跌区间,重回复苏态势这是业内都关心的问题。
付凌晖表示,随着经济恢复向好,促进房地产健康发展政策显效,房地产市场将逐步走稳。从需求端看,房住不炒政策作用下,投机性住房需求逐步得到抑制,刚性和改善性合理住房需求有序释放,将继续带动房地产发展。从供给端看,房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位,市场供给也会逐步趋于稳定。
“从中长期来看,我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展,这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。”付凌晖表示。
下半场,市场博弈情绪将更为浓重。如何提振购房者、房企等市场主体投资信心,各方都在等待需求端、供给端政策进一步落地。