贷款市场报价利率(LPR) 迎来2024年首度下调,5年期以上品种大幅下降25个基点,1年期品种保持不变。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2024年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.45%,保持不变,5年期以上LPR为3.95%,下调25个基点。
对房地产市场而言,更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准,5年期以上LPR的调整会影响到购房者的房贷,即如果LPR下行意味着月供额度降低,也就是购房成本有所降低。
房贷利率接近历史最低点,百万房贷月供减少约145元LPR上一次调整要追溯到2023年8月,当时1年期LPR下调10个基点,5年期以上LPR按兵不动。2023年全年,1年期LPR累计下调20个基点,5年期以上LPR下调幅度为10个基点。
据中指研究院监测,此次下调后,当前购买首套和二套房房贷利率下限分别降至3.75%(5年期以上LPR-20个基点)、4.15%(5年期以上LPR+20个基点),进一步接近历史最低点,部分城市房贷利率已降至历史最低水平,仅个别地区首套房贷利率高于4%(本次调整后北京城六区首套房贷利率为4.05%)。
广开首席产业研究院资深研究员马泓指出,此次5年期以上LPR下调25BP至3.95%,货币政策总体保持着相对宽松的基调。对房地产市场而言,调降中长期LPR基准利率有助于降低居民购置房产和存量房贷的偿付压力。由于当前商品房销售复苏情况不及预期,市场信心恢复需要更多政策扶持和耐心。基于5年期LPR基准利率的下调,后续商业银行房贷利率也会响应调降。
假设以首套房100万贷款余额、等额本息房贷、30年期贷款期限为例,在利率调整前,首套个人住房LPR为4.2%,月供为4890.17元;此次利率调整后,5年期以上LPR为3.95%,月供额为4745.37元,据此计算月供减少约145元,合计30年本息累计减少还贷5.2万元左右。
马泓指出,此次贷款优惠力度是比较显著的,后续有望促进增量购房和其他消费领域的提升,推动年内商品房销售跌幅较2023年收窄。
58安居客研究院分析师史晓敏指出,需要注意的是,LPR调整后,居民的房贷利率并非即时调整。通常,房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同)。因此,对于存量房贷来说,将在利率重定价日当天,按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率,在下一周期执行。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,此次LPR一次性下调了25个基点,为有史以来最大下调幅度,过去最大下调也仅仅15个基点。之所以大幅度下调,一方面在于当前楼市需求端基本面依旧疲弱,居民加杠杆购房的预期较低;另一方面,开年大幅度、一次性下调,一次性到位,避免挤牙膏,产生“利率还会下调,再等等买房和贷款”的市场预期,导致购买力观望。此次将红利一次性释放到位,产生明显的降成本效应,促进居民贷款买房。
多项政策叠加有望助推市场情绪修复中指研究院指出,2024年以来,房地产行业供需两端政策持续落地,需求端,春节前,一线城市接连放松限购政策,信号意义明显,意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段,更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策。
供给端,1月地方房地产融资协调机制加快建立,各地积极上报融资支持项目白名单,银行金融机构也积极对接,根据五大国有银行最新披露,其对接的房地产融资白名单项目已超过8000个。项目资金逐渐到位,一方面力促“保交付”,另一方面也有利于稳定企业预期,进一步稳定购房者信心。
除此之外,今年以来,三大工程建设也在持续推进,北京、上海、广州、深圳、福州等地陆续公布2024年度或首批配售型保障房建设规模,合肥、广州、南宁等地公布首轮城中村改造计划,广州发放了第二批房票,对稳投资、促需求均将产生积极影响。
从市场情况来看,受春节假期影响,今年以来供需两端政策落地的政策效果尚不明显,根据中指监测数据,2024年春节假期期间(2.10~2.17),25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期(2023.1.21~2023.1.27)下降约27%,新房市场表现较为平淡。
中指研究院市场研究总监陈文静指出,当前行业调整态势未改,多项政策叠加有望助推市场情绪修复。春节后,居民工作、购房置业逐渐进入正轨,一线及核心二线等前期出台政策的城市,政策效果有望进一步显现。本次5年期以上LPR大幅下调后,购房者置业成本下降,有望强化核心城市政策效果,“小阳春”行情或逐渐开启。但值得关注的是,去年同期高基数效应逐渐显现,接下来2-3个月,不管是新房还是二手房销售规模同比表现或整体偏弱。