作为松绑限购的二线代表城市,西安房地产市场情况备受关注。
自9月中旬新政出台以来,西安吸引了大批量外地置业者以及本地观望者入市,短期内二手房成交量逐步回升;新房市场方面,热点区域楼盘到访量均出现大幅度提升,购房者分流,这也导致不同区域价值有所分化。
数据来源/中指研究院
二手房成交节奏变快,观望时间缩短
刘女士今年初想出售一套南向两居室,之前与购房者在价格上有分歧,签约前夕她决定不卖了。经过多月观察,刘女士的心理价格逐渐趋于理性,与此同时,随着市场逐步活跃,一些购房者也一改之前的观望而选择出手。今年刚研究生毕业的丽梅(化名),看中了刘女士的房子,近期终于以103万元成功签约。
这是西安一房产中介商圈经理近期接触的一个购房案例。在他看来,现在西安二手房总价大部分在200万以下,适合首套刚需客群购买。新政落地后,二手房的成交节奏明显变快。
9月19日,西安市住房和城乡建设局官微显示,西安市住建局近日组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议,其中指出,进一步优化调整限购范围,二环以外区域取消限购;全面推行“带押过户”,落实好换购住房退税优惠政策。此外,在降低首付方面,9月初西安部分银行已经开始执行首套房首付20%、二套房首付30%的政策。
在此背景下,购房者和业主心态均发生较大变化。上述中介商圈经理指出,今年上半年,购房者与业主之间心理价位落差较大,购房者迟迟定不下来。随着利好政策频出,购房者信心增强,与业主的心理价差不断缩小。
中指研究院西安公司总经理石蕊指出,受限购放松、降首付、降利率、全面推行“带押过户”等利好政策影响,二手房市场置换需求不断出手,西安吸引了大批量外地置业者以及本地观望者入市,短期内二手房成交量将逐步回升。
新盘到访量上升,不同区域分化明显新房市场方面,不少楼盘纷纷反馈,近期到访量明显增加。据悉,新政实施后,龙湖高新云河颂、香醍砚熙台等多个售楼处的电话咨询量、客户到访量明显增多,特别是改善大户型关注度明显提升。限购政策松绑后的首个周末,项目到访数量超过前期的一倍有余,其中,超过3成的客户是首次到访就直接认购,购房者的置业需求和信心正逐步修复。
“港务区本来就属于西安的置业热点板块,我们项目位于港务区奥体核心板块,也一直属于摇号状态,基本上都是开盘当日售罄。所以从成交数据来说,可能看不出新政前后的直接对比,但从整体来访量来看,不仅奥体核心板块,以及周边的其他区域,整体来访量约有10%-15%的提高。”绿城西安全运村丹桂苑项目相关人士如是说。
西安当地一业内人士指出,新政后楼盘来访量明显提升,其中,热点区高新CID、软件新城和港务区,新政后一周,来访量均出现大幅度提升,增幅在20%-40%之间。从新政反应来看,客户分流严重,而这也导致不同区域价值有所分化。具体来看,近郊城区的竞争优势有所衰减,客户倾向回流西安主城不限购区域,因此,主城区解除限购后购房意愿和竞争力有所增强,此外,主城二环内限购项目则有所遇冷。
石蕊分析,当地政策落地后,开发企业反应强烈,积极备战“金九银十”,西安楼市活跃度增加。据部分经纪机构反映,主城解除限购区域,项目来访量、成交量提升明显,热点区域如高新、港务来访量、成交量均增加2-3倍。此外,近两周房企持续高供应,入市节奏加快。
市场的活跃,最终反馈至成交量层面。根据中指数据库统计显示,8月、9月西安主城核心区商品住宅成交量分别为55.65万平方米、71.22万平方米,同比分别下降36.13%、上升7.44%,环比分别下降16.5%、上升27.98%;成交套数分别为4186套、5265套,同比分别下降35.69%、上升9.03%,环比分别下降14.99%、上升25.78%。
展望:10月市场或现一定幅度提升在此背景下,展望接下来的10月市场走势,西安一房企人士表示,预计西安市场会遏制下行趋势,成交量略有回升,但成交价格会基本持平。
“新房方面,由于改善客户占大多数,而目前的政策更利好改善客户,所以新房或迎来成交热潮;二手房方面,交易量预计也会延续现在上涨的趋势,但价格会稳定在现有水平。”西安当地一业内人士如是说。
石蕊预计,10月西安成交量大概率会有所上涨,“金九银十”市场规模将出现大幅度提升,四季度可能将成为销售高点。但当前楼市已进入供需形势扭转、真需求支撑消费市场阶段,随着前期积压的购房需求释放完成,以及“卖一买一”住房需求平稳释放,成交量或逐渐趋稳。对于西安市场来说,居民收入预期尚未恢复,还贷压力犹存,其长期增长仍有赖于城市综合能级的提升。