境商地产打响了西安中介费下调的第一枪。
10月18日,境商地产称,即日起,境商地产所有门店的中介费收费标准由目前房屋成交总价的3%统一下调至2.5%。针对此次调整,境商地产将会在短期内于所有线下门店及线上渠道统一公示。
“降低中介费率可能会提高购房者的购房成本效益,特别是对于需要通过中介机构购房的人群来说,中介费是购房成本的一部分,如果费率降低,购房者可以节省一部分费用,从而增加购房者的购房意愿和能力,对房地产市场产生积极的影响。”中指研究院西安分院研究总监支家骏表示。
中介费调整是大势所趋早在4月份,境商地产就已开始着手调整中介费一事。
2023年4月7日,两部委发布《关于规范地产经纪服务的意见》(下简称“意见”),明确指出“合理确定经纪服务收费”并鼓励经纪机构合理降低经纪服务费用。4月8日,境商集团党支部便组织学习与研判,同时要求境商地产围绕意见进行自查自检,为降费做准备。
全国性的意见出台后,西安也下发了相关意见。9月28日,西安市住建局和市场监督管理局印发了《规范房地产经纪服务意见》,此后西安市中介行业协会也对全行业发出了倡议,在这两份意见的指导下,境商地产将中介费由目前的3%下调至2.5%。
“当前现状是中介行业传统组织结构和低效的生产方式与高质量的发展趋势相矛盾,购房过程中较高的交易成本和购房者对美好生活的追求相矛盾,后者一定是趋势,因此选择顺势而为。”境商集团常务副总裁吴大涛说道。
中房君获悉,西安市中介行业协会倡议中介费在现有基础上下调10%,按目前的3%来测算,也就是下调至2.7%,境商地产下调至2.5%可以说是“超预期”。对此,境商地产内部做了多次测算。“短期看在收入上也确实会给我们带来一定影响,但不会让境商陷入亏损。”吴大涛表示。
他对中房君说道:“一方面境商地产是境商集团的独资公司,未加入任何平台,没有额外平台费等成本,直营的经营体系让决策效率相对较高。另一方面,从4月份开始,境商地产对成本结构进行了梳理,将不合理的支出和无效支出进行缩减和控制,对因市场下滑且管理不善的亏损门店进行了关停,对团队人员进行了复训整合。”据他介绍,在过去的六个多月时间里,境商地产陆续关闭了10家盈利不佳的门店。
此次调整之后,境商地产并没有调整经纪人的薪酬机制,“虽然中介费降低了,但交易量可能也会增长,经纪人的收入并不一定会降低。”
境商地产的调整里并没有涉及市场较为关注的“双边付佣”。在吴大涛看来,“双边付佣”是市场调节的行为,不应由哪个企业来主导或强制。
“过去20年房子总量短缺,房价单边上涨造就了单边付费模式的形成,目前我国房地产供求关系已经发生重大变化,房价不可能再单边上涨,房子的价值和成交一定会进一步分化,地段社区配套没有优势的房子,业主一定愿意付费甚至多付费,价值热度较高的房子业主必定不愿意付费。”他说道。
一位经纪人也说道:“‘双边付佣’缺乏监管,并不能完全落实,最终还是会加到房屋总价里。”
行业期待高质量发展作为业内第一家,境商地产下调中介费的行为在市场掀起了层层涟漪。不过,吴大涛说,大家都明白这是大势所趋,只不过是迟与早的事。
此前,一位知情人士曾对中房君表示,西安贝壳也计划调整中介费,“目前有3版方案,一种方案是根据房屋总价定费率,一种是直接下调,还有一种是客业分摊,已经上报给了西安市住建局,等待批复。”一位知情人士对中房君说道。此外,中房君获悉,深耕长安区的顺邦地产也将下调中介费。
“如果多家中介机构纷纷降低费率,可能会大大加剧市场竞争,对中介机构的生存和发展提出更高的要求。”中国指数研究院支家骏分析认为。
“收费3%的背后是行业成本过高,成本过高是由于组织模式相对落后,从业门槛较低,从业人员参差不齐,加之平台公司推出的零底薪、高提成模式导致的分配不合理,进一步推高了经营成本,这也意味着在增效上我们还有一定提升空间。”吴大涛说道,而下一步,境商地产将积极实施内部调整,推进精细化管理和组织创新,实现增效。
被问及当下行业存在的问题,吴大涛分析认为,目前西安二手房交易量平均7500套左右,从业者有2万多人,从门店数量和经纪人数量上看明显过剩,再加上行业从业门槛较低、人员素质参差不齐,组织模式落后,管理粗放,作业效率低下等,导致行业内卷严重,恶意竞争凸显,纠纷问题也时有发生。
百年行创始人杨凯鹏也曾提到过,二手房市场的快速发展让很多人看到了红利,杀入了这个行业,但行业有可能是相对饱和的,从人员配比上来说合格的人并不多,行业效率低,人员流动率高。他建议道:“从行业长远发展的角度来看,应该设置一些行业进入门槛,就像律师需要律师资格证。”
可见,人才门槛是当前行业亟待解决的问题。“已经有部分企业开始对行业进行全新考量和梳理,透过新技术引进高知人才,围绕组织模式、服务流程、管理方式等方面进行转型重构。”吴大涛透露道。
存量时代加速到来下调中介费背后,是西安存量时代的加速到来。未来,谁能活得更久,谁才能吃到这块蛋糕。
“首先西安是国家双中心城市,是关中平原城市群核心城市,是西北五省人口净流入排名第一的城市.....城市发展和城市价值有目共睹,随着城市发展及开发进度,西安的存量房时代将会加速到来,从北上广深这些城市二手房市场有迹可循,二手房交易量势必会迎来增长。”吴大涛表示。
对于西安新房与二手房的成交比例,杨凯鹏曾介绍道:“2015年,西安每成交八套新房才成交一套二手房,新房与二手房的比例是8:1,现在基本上已经接近1:1了。”
在从业者对市场保持乐观的同时,认房不认贷、降低首付等利好政策也为市场加了一把火,更大的利好是9月19日西安市住建局发布消息称,西安组织召开了促进房地产市场平稳健康发展工作会议,提出了优化限购范围、全面推行“带押过户”等6条工作部署。会议提出,进一步优化调整限购范围,西安市二环以外区域取消限购。这无疑为西安市场注入了更多的购买力。
新政刺激二手房交易量不断走高。根据西安市住建局发布的数据,7月,二手房住宅网签备案面积70.08万平方米(7086套),环比增长4.88%,同比增长13.03%;8月,二手房住宅网签备案面积73.72万平方米7495套),环比增长5.19%,同比增长17.73%;9月,二手房住宅网签备案面积76.56万平方米(7747套),环比增长3.85%,同比增长30.89%。
“短期看西安二手房仍处于去库存的阶段,但限购的放开及新房的交付周期,一定会影响客户回流主城,带来二手房交易量的提升,二手房价跌幅将收窄。”
不过,分化也将是二手房市场的常态,“房子总量短缺已经得到解决,这一现状不可逆,房子价值和交易量加速分化是必然,这一点卖方也比较清楚,所以核心板块的优质社区卖方挂牌仍然稳中有涨,老破小及非核心板块的社区卖方仍然在降价挂牌。”对于当下的市场,吴大涛说道。