过去都说二手房是楼市“晴雨表”,但近一年以来,二手房已经成为一手房的擂台对手。头部房企都已经感受到来自二手房的压力,如华润置地副总裁陈伟所说,“目前市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房的压力等挑战”。
无论是从供应还是成交层面,二手房都已经成为当下市场的顶流。当然,二手房成交量是以持续不断的降价换来的,但即便如此,多地的二手房挂牌量仍创新高。一手总体成交虽不及二手,但多地依靠核心区新盘托住了区域均价。
上海易居房地产研究院在4月10日的一份报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”,以此衡量二手房价格泡沫。据其测算,2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”,从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%,随后该泡沫持续变小。
而到了今年一季度,该泡沫仅为5%,意味着历时三年,一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除,二手房价格回归健康状态。这很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。
杭州市区3月二手房成交8557套
3月,杭州市区(含临安、富阳)共成交二手房8557套,“小阳春”虽迟但到。但同比去年3月的10868套,今年“小阳春”的含金量大打折扣。原因在于今年“小阳春”的发力稍晚,直至3月14日新政后单日成交量才开始突破300套。市场交易热度增加的背后,是房东以价换量迫切出售所致。3月成交的热门小区,如采荷、朝晖、翠苑等,价格相比去年仍在下滑。
二手房市场出现季节性反弹
4月7日,据上海中原地产数据显示,2024年3月上海二手住宅成交1.85万套,环比增加170.22%。
上海中原地产分析,传统销售季到来,上海二手房市场出现活跃走势。一方面,挂牌动力有所提升,回到原先1.3万套/周的水平。另一方面,买家入市意愿增强,交易节奏加快,3月成交突破1.8万套,这一水平是自去年4月以来的高点。
从区域分布来看,浦东成交依然领跑全市,3月共成交3683套,环比增加158%;宝山区成交排名第二,共成交2107套,环比增加177.3%;闵行排名第三,成交2015套,环比增加195.9%。
此外,从环线分布来看,占比变动较小,外环以外的占比波动不到1个百分点。也就是说, 1月对外环外限购政策优化的效果暂时没有进一步放大的迹象。
从交易活跃项目来看,成交前五的榜单中,3月主要集中在建筑面积80平方米左右的两居室,而2月份多聚焦在70平方米左右,表明购买户型的面积略有放大。也可以说明,目前上海二手房市场200万左右的“上车房”仍是市场交易最为活跃的房源。
根据上海中原地产公布的3月二手房成交榜单,成交量排名第一的是位于松江新城的松南城欣畅苑,共计成交116套;第二名位于洞泾板块的新松嘉园共成交79套。除此之外,新凯城尚樱苑、宜浩佳园、新凯城银杏苑分别成交了41、32、29套。
从上海中原地产观察的数据来看,3月二手房报价指数呈现先上后下的走势,3月初延续2月向上走势,在3月上旬出现指数高点后拐头向下,并且下跌幅度较为显著。
这意味着,以价换量趋势明显,虽然市场在回暖,但短期的交易量还不足以支撑市场出现反转行情。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,从以往经验来看,历来3月是上半年楼市交易的相对高点,如果没有其他因素干扰,比如再出利好政策等,那么上半年的高点或就此确定。
而且,从绝对量来看,3月份并没有达到2万套的“阳春线”,说明市场依然是相当弱的。目前交易量是以房东愿意降价换来的,短期这种预期暂时没有改变,因此成交价格方面,预计还会继续走低。
“4月份交易量大概率成交量是走低的,但在以价换量的基础上,成交量有机会守在1.5万套水平。”卢文曦预测。